各地“国五条”细则逐一推出，让房地产行业吃了一颗定心丸。从各地细则的出台不难看出，地方政府在执行国家政策的过程中，既尊重中央调控需求，又考虑到房地产行业对当地的GDP、税收、就业等的影响，因此，并没有预期的那么严厉。而更像是在踩“跷跷板”，试图找到一个平衡点。
4月1日的地产股，让不少股民以为“愚人节”的玩笑来了。
开盘不足半小时，地产股一改之前的颓势迅速拉升，几乎全线飘红。截至收盘，中航地产(000043,股吧)涨7.86%，京投银泰(600683,股吧)涨6.9%，格力地产(600185,股吧)涨5.15%，连之前跌停的万科A都上涨了2.23%。然而这并不是玩笑，而是“国五条”地方细则“软着陆”的功劳。
近日，各地“国五条”细则逐一推出，让房地产行业吃了一颗定心丸。“政策预期利好，基本面也趋于乐观，这比之前预期的要温柔很多。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者。从各地细则的出台不难看出，地方政府在执行国家政策的过程中，既尊重中央调控需求，又考虑到房地产行业对当地的GDP、税收、就业等的影响，因此，并没有预期的那么严厉。而更像是在踩“跷跷板”，试图找到一个平衡点。
但为了达到这种平衡，各地似乎也在有意无意地避开一些“硬骨头”，比如民众最为关心的20%个税如何落实，似乎就在各地细则上鲜有提及。这也让此次“国五条”的落实再次埋下“雷声大雨点小”的隐患。
细则落地市场安心
细数各地出台的“国五条”细则不难发现，除了北京、上海(楼盘)等一线城市出台了如“单身限购”等特殊措施强力限购之外，各二三线城市的细则相对从简。只是在按部就班地“进一步”限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等。
同时，二三线城市的房价控制目标也从北京提出的“降价”改为了“限涨”。如大连、合肥、重庆等城市均明确表示：“2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。”以减缓“国五条”的强硬冲击。
对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者表示，整体来看，地方细则的落实程度低于“国五条”细则的要求。因此，不宜高估其对于市场的影响。但通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后，一些需求将转向新房市场是毋庸置疑的。一旦后续供应不足，部分城市新房市场供求短缺的情况将进一步加剧，为以后房价上涨埋下隐患。
因此，“刚需”就成了“国五条”落地之后房地产业最为关心的话题。记者注意到，在北京、上海、广州等一线城市的地方版细则中，都明确出现了支持刚需的政策，政策中提到，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
这些政策让房地产企业眼前一亮。远洋地产销售经理王杰告诉记者：“今年公司在努力加大刚需产品的供应，2013年全年的可售资源中有超过85%的产品为144平方米以下的中小型刚需产品。”
而从东汇置地统计监测中心公布的统计数据也可以看出，刚需商品房市场着实火了一把：2013年3月，北京新建商品房成交13775套，同比上升106.63%，占全季成交量的41.88%；成交金额304.31亿元人民币，同比上升126.36%。
东汇置地董事长刘东甚至认为，政策显然对二手房市场的打击力度更大，二手房性价比的相对下降会促使部分需求向一手房转移。在经历了3月的成交高峰后，未来北京一手房市场将进入观望期，量升价跌的现象将会发生逆转，出现量跌价升的局面。
对此，中国房地产估价师与房地产经纪人学会主任赵庆祥指出，当初“国五条”的目标本来就是“促进房地产行业平稳健康发展”，但是市场理解得太过悲观，甚至把“国五条”解读为打击房地产行业，更有甚者称是毁灭这个行业。随着各地“国五条”细则落地，房地产行业才算安心，预计未来楼市会有理性回归。
市场操作有可乘之机
但并非所有调控政策都能像“支持刚需”一样立竿见影。
在“国五条”中，另一个调控重头戏“20%个税征收”却更多地在地方细则中沦为了“一句话调控”，这无疑令市场担忧：调控如此“温柔落地”能否得到坚决的贯彻。
记者了解到，对于备受关注的“20%个税”政策，济南(楼盘)、合肥等地的细则均没有涉及。甚至在其他城市存在两种二手房转让个税征收方式：按照差价的20%征收或按照总价核定征收。前者是“国五条”明确要求推进的，而后者，却是市场普遍的操作方式。
出现这种情况并非偶然。北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，事实上，此次“国五条”中的20%征税只是国务院重申了规定，并不是新政策。1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这里所说的财产就包括房产。
但在现实操作中，按照差额20%征税需要核实房屋原值，对于确实不能提供房屋原值相应凭证并且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，北京地税明确表示，依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。同时，“满五唯一”转让所得免征个税的优惠政策依旧有效。这就让第二种征税方式有法可依。
“这样对房地产最大的冲击是很多不满五年期的房子就不卖了，改为出租，租金价格又会上升，但同时，租金也需纳税，这方面的税收又会增加。”王杰告诉记者。
而且，“国五条”细则中强调“按转让所得的20%计征”的前提是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的”，这就为地方操作留下了余地。“很多时候都可以说不能核定，关键是看怎么操作。”王杰透露，“在个税征收细则出来之前，客户和业主都在观望。”
面对“见缝插针”的市场行为，赵庆祥告诉记者，由于个税的征收部门在地税，而地税又听命于地方政府。因此对“20%个税”政策如何落实，有关部门应进一步加以细化，尤其对无法核实房屋原值的二手房交易如何征缴个税，更应明确操作口径，便于地方遵照执行，而不是为“市场操作”留下可乘之机。
地方政策执行留后手
除了税收，另一个直接影响改善性需求的是信贷。
各地在二套房信贷政策上的表述都遵循了“国五条”细则的要求。北京规定：中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
记者从链家地产市场研究部了解到，目前二手住宅成交中商贷的比重为23.5%，其中约20%为二套房贷款。同时，由于近期公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分换房的购房者都只能按照二套房标准来申请贷款。
上海则规定，继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。
不过，类似的信贷规定，上海等地已经给自己留了余地。上海称，金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
“地方政府在政策执行上的擦边球动作值得警惕，如果再次陷入房价‘下跌反弹’这样的恶性循环，那么有可能使得中央政府再度通过金融政策或者进一步的行政要求来干预。这将对市场造成伤害。”张大伟分析道。
他认为，过去多轮宏观调控之后房价都会出现短暂下跌，但随后是报复性反弹。根源在于，宏观调控在治标而不是治本，是在压制需求而不是增加供应，是在堵民间资金而不是疏导。那么，行政之手与市场之手又会陷入持续博弈、房价忽低忽高的怪圈。房价的长期上涨与土地财政有关，而楼市调控始终与土地财政无关。只有进一步推动土地财政向税收方向过渡，才能让调控治在根上。
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