新国五条”细则出台后，市场罕见地一片哗然。以加税的方式来降房价，类似于用滥发货币的方式来降物价，都是种缘木求鱼的做法。因为从本质上说，任何的税收对于普通民众而言，都是从民众的钱包里掏出钱来补贴国家。然而，不采用这种行政色彩浓厚的调控手段，市场对高高的房价又缺乏一种有效的制约手段，围绕高房价周边的问题将更层出不穷。有人在质疑，国家越调控，房价越高；也有人对于20%的个税以及悬而未决的房产税再次寄予厚望，认为其在一定时间范围内能牵住房价这头烈马。不管愿意不愿意，调控还是会如期到来的，市场也一定会发生变化，对于这种变化的市场，我们呈现我们的看法。
调控可能无法逆转房价上扬趋势
随着广东“新国五条”细则的出台，可以预料的是，各地的细则也将陆续出台，这其中将包括浙江省乃至杭州市的。不过广东的细则似乎开了一个不那么算好的头，因为通读整个广东细则，仅是一个原则性文件，内容无太多新意，并未对个税征收给予具体操作方式，甚至更未直接出现“20%”这一数字，仅仅表示将严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。如此“温柔”的落地，恐怕对于压抑房价起不了太大的作用，如果其他兄弟省市效仿，中央调控房价的愿景又将大打折扣。
我个人是不太愿意将广东省的地方细则解读成是地方对中央政府的一种消极应对，而更愿意将其理解成地方政府没有太多腾挪空间情况下的主流应对。对于中国现有的国情而言，太多地方政府无力承担房价大幅度下挫后的重压，一个基本的事实是，除了卖地，地方政府没有太多的财政收入，而等待他们的却又是城市改造、住房保障、医疗教育、社会养老等一揽子的民生工程。这也是为什么这么多年来，调控一个接一个，但房价还是屹立不倒的原因，一方面是有着广泛真实的社会需求；另一方面是政府的很多开支需要从与房地产相关的很多资金池中抽取。
因此，从本质上说，无论是即将到来的20%的个税，还是悬而未决的房产税，增加的无非是普通民众的购房成本。事实上，随着2010年9月“双限”政策的出台，前期很多投资、甚至投机的客群基本已经出局，现在任何的加税加息，直接损伤的是成千上万的真实需求。举个简单的例子，住城东的因为工作变动要住到城西去，一些老年人因为腿脚不便要买低层的或带电梯的房子，现在就要多缴20%的个税，显然非常不合理。
对于房子而言，政府应正视两点，一是要正视房子的实际需求，每年有那么多的人涌入城市，他们中的大部分都有购房的渴求，这不仅是心理层面的慰藉，更是现实的需要，因为目前社会的各项民生权利很多与产权房捆绑在一起，最典型的莫过于受教育的权利；二是要正视保障房的价值，政府要尽可能地扩大保障房，让那些无房户，无力购房的群体，能体面地享用政府提供的住房。
现在可以肯定的是，在整个社会通货膨胀的大背景下，房价的上涨仍是趋势，你不可指望一件商品，在原材料、人力成本，甚至地价都在上涨的情况下，其售价有明显的下降。一些城市提出房价的涨幅不超过GDP的增幅，这已是种负责任的表述了，但仍更改不了房价上涨的事实。因此，从这个角度讲，政府要做的，不是急着去调控房价，而更应智慧地去解决大部分人的住房问题。说得极端点，大家都有房子了，就算商品房的价格涨到50万元/平方米，又有什么关系。多年的调控都未能解决高房价的问题，反倒不时造成市场的间歇性堵塞和混乱，现在回过头来是不是可以重新审视“调控”本身呢？
被传染了的群体性焦虑情绪
伴随着预测中的20%个人所得税征收的时间临近，杭州楼市二手房迎来一波又一波的“疯狂成交潮”。
二手房疯狂抢购的背后是什么？是商家的巨额利润驱动，还是消费者的理性欠缺？虽然这其中不排除个别中介从业人员的推波助澜，但是这次显然不是商家的主动预谋。而站在消费者的角度来讲，在一个长期处于胶着状态的社会，非理性又几乎是无法避免的社会心理。
能让饥饿的鱼最癫狂的是什么，无非是告诉它食物越来越少了，再让它看到池塘里的水越来越少了。如果只是简单地去指责这种疯狂的行为，那么，也只是披着所谓的“理性外衣”去做粗暴的定义。
我们每个人或多或少都有过这样的经历：在超市大促销时，就算本身没有什么实际性需求的人，在里面转上一圈，也会顺手捎带走一些平时不会买的东西。所以，在全民总动员的卖房买房热潮下，很难让人时刻保持清醒地头脑去判断究竟该做什么抉择。
20%个人所得税征收后，房价的成本肯定是要提高的。这点毋庸置疑。媒介和中介不断地传播，使得这种恐慌的情绪被无形中扩散开来了。想卖的人急着卖，想买的人急着买，都是一副急吼吼非得在三月底前签订合同、办理完过户的架势，一时间弄得中介门店挑灯夜战，房产交易大厅人满为患。说来说去，都是担心未来的市场会变糟糕了。对卖的人来说，税虽然可以转嫁给买方，但是成本增加了，卖的难度也就增加了；对买的人来说，无形增加的一笔成本，怎么样都是笔不小的支出，况且对有些改善型客户来说，面对极有可能在近期出台的房产税，也会增加买房支出的预期。
在这段被称为政策“空窗期”的时段里，我亲眼看到过有客户连夜跑到中介门店，向着经纪人抱怨没有及时安排她看房；亲眼看到过有个温州的客户，在杭州的酒店租住了一个星期，就是要限时把房子卖掉；也亲眼看到卖家把一套房子，从160万元的挂价一路调低，直至135万。当然，还有很多“零差价”转让出来的二手房.....。.其实，若以效果论来评价，杭州二手房市场早在地方细则还没落地前，就已经主动试演了新政出台后价格理性回落的场景。
“赶紧买房吧，趁着新政策还没实行，要不然到时候得多交好多税呢。”这是人们当前最普遍的从众心理。所以，不管有没有需求，不管现阶段是否必须买房或必须卖房，无数人被这只无形的手推着，挤进了这次二手房交易的高峰。
事实上，近几年来，“抢”字已经成为了描述国人不理性消费行为的代言词。抢水、抢盐、抢房的背后，透露出民众心理的一种极度不安全感。这种在马斯洛需求层次理论中，仅次于生理需求的安全感，其实是被危险的恐惧吞噬过的人们过去生活经验的“总结”。
“新国五条”细则中，征收二手房差额20%个税的政策，对杭州市民来说并不陌生。2004年，当时在类似政策正式实施的头一个月，杭州二手楼市几乎跌到了冰点。在实行了整整8个月时间里，二手房的成交量大幅度下降，600多家中介公司中累计约有90家中介公司在杭城消失。
同样，以2007年就开始执行二手房20%个税政策的东莞来论，这些年来，市场虽然通过非常规手段，如“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”来规避高税费，但是整个城市的二手房交易不活跃的情况一直延续至今，与广深等炒家活跃的城市相比，东莞的二手房成交量并不高，价位偏低，转手率也较低。
也许正是如此，才导致了近期杭州二手房交易愈加疯狂的情景。当不安全感普遍蔓延之后，这些个体性的行为又被无限地投射和放大，就演变成了群体性的行为选择。疯狂的二手房背后，本身就是市场对“最犀利”政策出台的本能性对抗，而让我们无法忽视的是，社会的焦虑情绪又是会被传染的。
那些充满“临时”意味的调控政策
公元1129年，宋高宗赵构来到了杭州。看到“临安”这个地名的时候，他的心底漫过一丝细微的愉悦。
临安是杭州治下的一个县，那是吴越国国王钱镠的故乡。对于赵构来说，这是再好不过的地名了。临安，意即“临时安定”。这时候，他太渴望安定了。他的家族所统治的宋帝国，正处于风雨飘摇之中。他的父亲与兄长，北宋王朝的最后两任皇帝——宋徽宗赵佶与宋钦宗赵桓，已经被北方的金朝政权掳去。宋帝国的首都开封，也一度被攻陷。他在一些帝国重臣的拥立下登基，成为了南宋王朝的第一任皇帝。在金兵的追击下，他从黄河流域的南京(今河南商丘)，一路逃到了长江流域的杭州。这一年，他年仅二十二周岁。
赵构很快就把杭州升为临安府。“府”拥有比“州”更高的城市级别——“州”相当于现在的地级市，“府”则相当于现在的直辖市。他太渴望安定了，但是又不能公开泄露这份渴望。对安定的过分追求，一定会被他的臣民视为是苟且偷安。因此，再也没有比“临时安定”更适合表达他心情的词组了——它既保留了对安定的渴望，又不忘北定中原、收复故土的使命。
但这时候，安定只能是奢侈品，哪怕是皇帝也消费不起。金兵继续向南进迫，赵构只好继续南逃。离开了临安，他已经对地名极为讲究。他到了越州，就给它取了个新名，叫做“绍兴”，并将之升为绍兴府，甚至把年号也改成了“绍兴”。绍兴，取意“绍祚中兴”，意思是说要继承皇朝的福运，实现国家的昌盛。
后来，赵构又陆续逃往明州(今浙江宁波)和温州等地，甚至一度流亡海上。几度辗转，他才最终重返了杭州，获得了临时的安定。他终于可以开始考虑定都的问题了。他和大臣们在杭州与建康(今江苏南京)之间犹豫了一段时光，最终还是选择了前者。绍兴八年，也就是公元1138年，赵构正式定都临安。在这个过程中，“临安”这个名字应该是起了极为关键的作用吧。
那就临时安定一下吧。赵构甚至已经溺爱上了时间的暂时停顿，使他得以完成对幻想中美好瞬间的赞美。德国诗人歌德在诗剧《浮士德》中淋漓尽致地摹写了这样的情绪：“多么美啊，请停一停！”
对于皇宫的择址，赵构其实已经宣泄过这种情绪。他曾在杭州的西溪滋生过建造皇宫的想法。明代文学家张岱《西湖梦寻》中讲述过这个故事：“相传宋南渡时，高宗初至武林，以其地丰厚，欲都之。后得凤凰山，乃云：‘西溪且留下。’”由于当时国力孱弱，赵构不得不放弃了在西溪大兴土木的宏大创意，而是把当时的州治所在——前朝吴越国的凤凰山旧宫殿，稍加修建就作为南宋帝国的皇宫。“西溪且留下”，一直是风景名胜——西溪最常用的广告语。善解皇帝风情的风雅人士，干脆就把西溪那一带叫做“留下”，一直流传至今。西溪就暂且留下吧。这句忧伤的话，同样是对幻想中美好瞬间的赞美，同样弥漫着浓郁的飘忽感与不确定性。
“临安”中的临时，“西溪且留下”中的暂且，成为了赵构最主要的人生态度。这是他享用时间的基本范式，是他对孔子“逝者如斯夫”的独特注解。
写到这里，似乎偏离主题了，但是请别担心，这确实是一篇关于房地产市场的文章，请把上文中的“赵构”换成“楼市”，再读一遍，你就会发现，以“限购令”、“20%个税”、“房产税”等为代表的现行房地产行政制度，完美地体现了“临时”与“暂且”这一哲学命题。这是中国的传统，也是我们的现状。
警惕“冰火两重天”
杭州楼市从来不缺恐慌性购房，有时是市场自然催生的，有些是开发商刻意营造的，而这一次，近一个月的楼市恐慌是众所周知的政策原因促成的。“新国五条”细则与地方细则出台的时间差给了买卖双方“抢末班车”的机会，甚至导致许多城市的房产交易中心不得不通宵开门以应对突然激增的交易案例。
这显然是一个非正常的状态。更值得忧虑的是，恐慌性买卖制造的成交井喷行情过后，当杭州的“新国五条”实施细则真正落地时，我们将会面临怎样的一个市场？不出意外的是，疯狂过后，接下来等待杭州楼市的是一个冰冻期，政策出台前后“冰火两重天”的行情必将上演。而一个大起大落的楼市，对于市场的健康运转是很不利的。
对于这一点，未来可能受“新国五条”冲击最大的二手市场已经有了思想准备。尽管这一个月来不管是中介公司还是广大房产经纪人，都赚得盆满钵满，可以说是“一月抵上一年”，但是对于后市中介机构表现得十分的悲观，“市场中的集中购买力是存在限度的，短期内交易如此庞大，确实透支了未来的需求。未来即使地方政策相对温和，今后一两个月时间，交易也会比较冷清。”
因20%个税导致市场陷入僵局，实际上在杭州是有先例的。2004年初，杭州曾经尝试过二手房差额征收20%个税，但当年9月叫停。在20%个税政策未实施前的一个月里，杭州二手房市场出现了交易量暴增的情形。而在政策正式实施的头一个月，杭州二手房市场几乎跌到了冰点。当时杭州共有600多家中介公司，在2004年实施个税政策8个月的时间里，平均每周都会有两家中介公司歇业。
不过，有些市场乐观人士认为，20%个税政策会促使买家涌向新房市场，因此对于新房市场其实是利好。
这其实未免有些天真。虽然新一轮的调控确实会把部分二手房置业者分流至新房市场，但是受整体市场预期的转变，新房市场也必将受到波及。从过往市场经验来看，新政出台后一二手市场的波动是同向的。当二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至新房市场，预计未来一段时间内，成交量将会受到影响。
事实上，“新国五条”细则中尚未落实具体操作措施的二套房贷政策，才是可能真正打击楼市的“撒手锏”，不少争抢买房的人中，尤其是改善性需求，真正害怕的或许正是二套房贷政策。二套房贷门槛一旦提高，将把很多准备“以小换大”的改善需求拦在门外。覆巢之下，岂有安卵？
楼市之“火”已经燃烧过半，冰冻期近在眼前。未来，唯有时间能够抚平楼市。
不听话的“坏孩子”
仔细梳理此次“新国五条”细则不难发现，除了体现全面、细化等特点之外，调控力度再次加大。二手房个税按照所得金额的20%征收，这被业界视为调控“加码”的发力点。在此之前，二手房交易个人所得税以两种方式计征：一是按扣除购入成本后的所得额20%征税；二是不能核实原值，按总额的1%—2%征税。由于后者较轻，因此各地在二手房交易过程一般都按照1%—2%的简易税率方式征税。
此外，“限购令”的升级，也被认为是调控力度加大的又一举措。针对此前多数城市限购区域只涵盖市区或中心城区，“新国五条”细则要求完善限购措施，首次提及限购区域应覆盖城市全部行政区域。同时要求，省级政府对房价上涨过快的未限购城市要实施限购，这意味着部分三、四线城市可能会纳入限购范围，因而限购城市数量将会大大增加。
2005年以来，几乎每一年，我国都要出台政策，对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台房地产调控政策。而新近，伴随着上述国五条的出台，中国的楼市再次迎来了调控节点。
可以说，今天的市场，对于房地产调控早已经司空见惯，但是，面对调控，我们的房地产市场犹如一个不听话的“坏孩子”一样，尽管在调控房地产市场里，决策层可谓十八般武器都用尽，但是我们的房地产市场，却是“越调越涨”，这实在是一个值得深思的问题。
纵观这么多年的楼市调控，一个显著的特征是决策层调控的目的并非是打击房地产市场，而是在尽力消灭投机性的需求。力求在保障正常购房需求的前提下求得房地产市场的稳定发展。但是，对于新近出台的国五条，以及各地地方政府期待的细则来分析，本轮调控最受波及误伤的恐将是改善需求群体。
客观而言，本轮调控中，最重的一剂猛药则是二手房征差额20%个税。20%真的不是一个小数目啊！这个并不新鲜的税种重新拾起，已经很明确地告诉我们，如果想置业，又担心二手房的税收过重，购房者似乎完全可以考虑购买一手房。现在杭州细则还未落地，但是这样的假设并不是没有道理。如果这样来看，这一轮的调控，受益最大的或许是近郊板块中，那些总价不高的刚需楼盘。
现在的情况是，国五条的地方细则，就如同一只尚未掉下来的靴子一样，悬浮在市场的上空，各种的不确定性依然充塞着市场的每一个角落。但可以肯定的是，如果从更长远来观察，中国如果要推进城镇化，目前为止依然离不开房地产行业的支持。而房地产投资占国内固定资产投资四分之一强的地位，恐怕也在短期内无法动摇。而一家中介机构针对“新国五条”对购房者影响的调研数据，似乎已经从一个侧面说明了问题：该家机构统计显示，针对“新国五条”，目前65%左右的买房客户表示不受影响，仍然按计划买房，25%的客户说要先了解一下具体的政策内容，而决定暂时观望的客户只有10%左右。一句话，这么多年的调控，早已经让购房者见怪不怪，对于房子问题，该买的还是会买。
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