“末班车效应”持续发酵
登记中心人满为患
中介赚得盆满钵满
“国五条”出台已逾三周，“末班车效应”持续发酵。深圳3月份的二手房成交量已突破万套大关，与之对应的则是各大地产中介单月业绩狂飙猛涨，赚得盆满钵满。
记者走访多个中介地铺了解到，业绩翻番的地铺比比皆是，其中福田香蜜湖豪宅片区的个别分行更是创下了9天收佣破百万的纪录。
不过，多位受访的深圳中介业内人士表示，目前华丽的业绩是来源于买卖双方的“恐慌性入市”，透支了未来几个月的购买力。一旦新政细则开始执行，新年以来有所回暖的楼市将重陷低迷，原本拟定的地铺扩张计划也将放缓乃至中止。
地产中介3月份业绩翻番
“3月份的业绩较平时翻了一倍多，这20多天已经收佣40多万。”3月24日，中联地产景田营业部部门经理李朝锋在接受记者采访时如是说。李朝锋分管的新闻路分行往常的营业额只有20多万，但3月份以来买房卖房的客户骤然多了起来，每天都有好几拨客户咨询放盘或买房。
中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智同一天在接受记者采访时则列出了中原的成绩单。3月份还剩三分之一的时间，中原地产深圳区收取的佣金额已破亿元，而这个数字在2月份整月只有5000万。“二手房交易税细则出台后将会增加交易成本，现在蜂拥过户的情形无非是交易双方抢坐‘末班车’。”李耀智如是说。
来自中原地产最新研究报告显示，截至3月24日，深圳二手房成交量连续三周出现大幅上升，并连续创历史新高。最近一周（3.18~3.24）二手住宅成交4272套，环比上升了31.08%，其中以福田区的成交为最，成交1090套，突破了历史大关。
另一个显而易见的事实是，几周来，位于银湖的深圳市房地产权登记中心呈现排队过户的火爆景象，前来办理过户的车辆甚至造成了交通拥堵。3月25日下午，记者在产权登记中心门口看到，等待办理过户的市民从大厅一直排到了门外，其中还有不少人身旁有着地产中介人员的陪同。
火爆的二手房交易无疑也让中介们赚得“盆满钵满”，深圳知名投资客“业余套利”在微博上爆料时，更以“极限疯狂”形容近期中介狂飙猛涨的业绩。他在微博中称，某中介福田区9天收佣2000万元，本月业绩有望在历史纪录3000万基础上翻番；某分行月平均业绩五六十万，本月9天已翻番达百万，周六一天就成交6套豪宅，业绩有望翻四五倍。记者随后联系采访“业余套利”，但截止到发稿仍未得到回复。
扩张计划变成“百米赛跑”
事实上，早在今年年初，伴随着楼市的回暖，深圳各大地产中介在“二手房交易税”新政出台前就已经在推进扩张计划，增开地铺。然而，新政的出台无疑搅乱了既定的步伐，既要在地方细则出台前赶上“末班车”给新店带来更多的业务，又要为细则出台后预料中的“寒冬期”早作打算。扩张计划由此从原本的一场“马拉松”变成了“百米赛跑”。
美联物业全国研究中心总监徐枫上月底接受记者采访时曾透露，2013年1、2月份，仅美联物业一家中介就在深圳增开了十家地铺，主要集中在宝安、龙岗、南山等过去资源投放力度较小的区域。
无独有偶，李耀智在当时接受记者采访时亦明确表示，预计2013年中原地产将在深圳新增30到50家门店，计划到今年底，将逐渐恢复甚至超过2011年时300多家门店的水平。
记者调查发现，就在位于福田区景泰市场短短不足50米的社区街道上，本月就有两家地产中介开张，在短短20多天的时间里，两家地铺通过现场招聘的方式已经各自招募到十多个中介人员。3月25日，记者从其中一家地铺的店门外往里望去，周边房产的租售广告单已贴满玻璃门，十几个年轻人各自对着电脑忙碌，俨然一派热火朝天的气象。
刚刚入职十几天的中介人员小王告诉记者，“开征二手房交易税”是他们这些刚入职的中介向客户的宣传口号，凭着这个口号他已经做成了入职以来的第一单。“这个政策让我们有理由能说服买卖双方都尽快出手，赶在细则出台前能有多少就谈多少。”小王说道。
然而，按照坊间传言的新政将在4月份出台的说法，这几乎就是一场与时间的赛跑。徐枫表示，从数据上看，尽管目前二手房成交量已经达到了2007年、2009年时的历史高点，但这与当年火爆的楼市是截然不同的。“现在的表现实质上是‘恐慌性入市’，将未来几个月的需求都给透支了，这样的交易量必然无法维持下去。”徐枫说，一旦二手房交易税细则出台，成交量将会不可避免地出现大幅下降，陷入低迷期。
“预计中介行业将会面临2010年、2011年时的困境，下半年的情况不容乐观。”李耀智表示，中原地产根据即将出台的细则的严厉程度，调整年初拟定的扩张计划。“新增30到50家门店这个目标今年估计是很难完成的了，扩张计划将会放缓或中止。”李耀智说。
中介“过冬”计划未雨绸缪
谈及深圳地方细则出台后的“过冬计划”，受访业内人士各自都提出了不同看法。
李耀智称，细则具体严厉程度仍然难以判断，但可以肯定的是二手房成交量会降低，而从二手房市场挤出的这一部分成交量无疑将会流向新房市场。因此，早已经涉足新房市场的中原地产将进一步拓展业务品种，进行二三级市场联动。
美联物业深圳营业部总经理江少杰3月25日接受记者采访时则表示，即便深圳的地方细则以最为严厉的“按转让所得的20%计征个税”的征税政策执行，影响的范围也是有限的。
受影响最大的是那些多年没交易过的老楼盘，因为原值很低，而在近几年的升值幅度又很大。“以水榭花都、红树西岸等深圳老牌豪宅区为例，开盘价不到一万，现在的市场价已经去到十几万。”江少杰说，深圳各大区中，近几年房价涨幅最大的是福田区，自然福田区的计税额最大，所以也导致了福田区成为3月份以来交易量上涨幅度最大的分区。
另一方面，江少杰还说，即使是多年没交易过，升值很多的房产，如果是首套房而且持有超过5年，那同样也不需要缴纳交易税。从这个角度说，新政也将改善性购房需求的客户排除在外。
“从这两点来说，我们受到政策的影响并没有想象中那么大。”江少杰分析，原本美联计划的新增分店就是选在关外，而关外的楼盘近几年的涨幅并不大，再加上政府的评估价往往只占到真实市场价的60%到70%，即使要缴税也只是小数目，对成交几无影响。
徐枫则表示，早在2011年，深圳就执行了与新政类似的“二手房按评估价征税1%”政策，从当年的历史经验来看，尽管楼市成交量在政策出台后出现了下滑，但最终也被市场所消化。“这次政策的市场‘消化期’预计也和当年一样，在三个月左右。”徐枫如是说。（深圳商报记者 张炜明）
专家观点
深圳地产经纪市场尚未饱和
究竟深圳的房地产市场能容纳多少家地产经纪？对于这个问题，美联物业全国研究中心总监徐枫向记者提出了这样一种说法，“一般而言，成熟的房地产市场，例如香港，是6个中介抢一桩成交单。”以此计算，目前深圳每月的成交量是6000多套，那么持证上岗的中介人员需达到3.6万名，但实际上现在深圳持证上岗的中介人员只有2万多名。换言之，地产经纪市场至少还有三成的发展空间。
另一方面，深圳二手房成交量在整个楼市比重中的不断上升也为中介行业的发展提供了基础。徐枫估计，目前深圳每年的一手房与二手房的成交比例约为3比7，而这一数据在香港则是1比9。
“香港的地产中介行业非常发达，一条街上房屋中介的数量可能多过茶餐厅，也就是所谓的‘地铺多过米铺’。与香港相比，深圳的中介市场显然还远未饱和。”徐枫如是说。
尽管如此，多位受访的地产中介业内人士在谈及是否担心重蹈2011年“关铺潮”的覆辙时均明确表示，即便新政出台后陷入低迷期，也将会更加慎重地决定去留。
中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智强调，关店开店尽管只是应对市场变化的举措，但对于地产中介而言，开店之后能否坚守到底不仅仅关系到盈利问题，更会直接影响到公司的信誉和形象。
“中介地铺数量的增减反映的只是市场活跃度的变化，但我们更希望地产经纪行业能稳步慢走，不争朝夕，着力于长远的发展。”深圳市房地产经纪行业协会副秘书长张媛如是评价说。
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