新“国五条”细则明确转让二手房征收20%个税等条款。出于对楼市新政加码调控的预期，二手房市场放量上升
中国供求网(房地产资讯频道)讯 “90后”的李辉(化名)常年带人看房，却只能“临渊羡房”，但他很快就能拥有自己的房子了。
李辉是穿梭于这座一线城市的一名房产中介经纪人，他昨天告诉《第一财经日报》记者，已经凑够了在广州买房的20多万元首付——这只是他一个多月的提成收入。
他说，按照目前的销售业绩，仅3月份，他至少就可以提成17万元。
李辉的案例并不是这个行业的普遍现象，却是目前楼市急速升温的缩影。在这个市场苦等“国五条”地方细则的当口，二手房交易量的走高和“李辉们”渐鼓的钱包一样刺激着购房者的神经。
疲劳并亢奋着
入行5年的李辉体会到了什么是疲劳并亢奋着。
3月1日，新“国五条”细则明确转让二手房征收20%个税等条款。出于对楼市新政加码调控的预期，二手房市场放量上升。
广州一家置业公司战略管理部负责人此前对本报透露，截至3月5日，该公司经手的二手房交易签约量较2月第一周增长了1.5倍。他预计，这种局面应该会持续到月底。
月底何以成为一个可预期的节点?根据“国五条”的精神，至少有35个城市(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市，不含港澳台)需要在本月31日前出台房价控制目标。同时，住房和城乡建设部(下称“住建部”)副部长齐骥在今年两会上透露，地方楼市调控细则将在3月底前陆续出台。
但至少从目前来看，各地仍在观望，“国五条”落地细则引而不发。北京、广州等地均已澄清传闻，否认已经出台细则。
3月19日，广州市国土资源和房屋管理局在其官方微博上公开辟谣，一天后，又发布一则便民通告，称“国五条”出台后，房产交易火爆，为满足群众需求，该局查询窗口将由4个增加到10个，“所有房地产查询业务当天办完”。
“每天要看七八套房，睡眠时间严重不足，与往常不同的是，虽然人疲倦至极，但仍保持着亢奋的状态。”李辉表示。
“最近买房的甚至多过卖房的，大家心情急切，年前存放了三四个月的房子，这段时间全部消化掉了。”广州一家较大的房产中介王凯(化名)说。
上海的一名房产中介罗某对本报记者称，自己看到的市场表现“没那么夸张”，只是诚心买房的明显增多。
上海长宁区的一家房地产公司中介姜某说，和淡季时不同，现在对那些“看起来比较犹豫的”客户，自己无暇再在他们身上多费时间。
央行19日发布的2013年第一季度储户问卷调查报告显示，预期二季度房价“上升”的居民占比超过三成，较上季提高5.4个百分点。
新华社则援引一项调查数据称，在“国五条”调控细则出台后，28.81%的一线城市购房者选择加速购房，但二、三线城市的购房者中仅占10.25%。
地产中介生存模式
一名房产经纪人的主要收入来自提成，即从其所在中介机构卖房的中介费大头中按照一定的提成比例赚取小头。
“17万先生”李辉只是个案，但在眼下的这个房地产中介行业，月入万元并不难做到。
目前房地产中介主要分为直营、加盟或二者兼有的模式。其中，直营店由总店统一管理、纳入核算;加盟店虽然可以使用总店的名称、标识等，但是独立经营、自负盈亏。
直营店是目前的主流模式，这类中介公司的收入来源为中介费和一手房销售的代理费。业内人士称，代理费大约为销售金额的千分之八，中介费方面，北上广等一线城市的比例大约是成交价的2%~3%。
本报记者从李辉所在的这家大型中介机构获取的资料显示，经纪人每个月提成的金额按照超额累进比例计算：业绩1万元以下按15%提成、1万~2万元为20%、2万~6万为25%、6万~10万为30%，业绩在10万以上则按35%计算。
以一套广州的房子为例，如果一名经纪人经手卖出的成交价格是300万元，中介机构就能获得9万元的提成，而按照李辉所在门店的业绩比例，经纪人到手的提成超过2万元。
李辉说，他本月已撮合卖出7套房子，其中三套的交易额便已经超过2000万元。正常情况下，一个业务出色的房产经纪每月提成可达到两三万元，而大部分经纪收入则是在三四千元。
每家中介的薪酬规则不尽相同。罗某说，他所在的房产中介的收入是底薪加中介费，一般的房产顾问底薪2000多元/月，提成是佣金的十分之一，他所说的佣金就是房屋成交价格百分之一的中介费。
励志故事只是这个市场的一个棱面。另一名中介经纪人姜某说，生意好了，中介费反而压了下来，“现在一个房子出来，多家中介在抢。你想做成这笔生意，中介费上就要有优势。”
李辉说，尽管这两月提成可观，但他们正在透支以后的收入。
住建部政策研究中心秦虹在接受媒体采访时称，随着政策落实，可能会出现观望，成交量下降。
信贷中介生意经
王凯告诉本报记者，一般一家房地产中介门店的人员配置标准为：12名经纪人、2名秘书、2名经理以及1个老板。
业内人士称，对于上述标准配置的门店，每月至少要实现15万元的业绩才能保持盈亏平衡。这些中介机构的成本除了日常开销和人力成本外，还包括与房地产网站合作的费用。
平时，王凯所在的这家店的月销售业绩在20万元左右，而3月1日至3月20日这段时间，该店业绩达到了70万元。
为了提升业务，一些房地产中介会寻找自己的“战略伙伴”，比如贷款中介。
这类中介通常以“投资咨询公司”自称，“实际上就是帮助‘不正常的’客户做包装，获得银行贷款。”小邓就是上海一家投资咨询公司的业务员。
她所说的“不正常”包括房子太老、房屋总价太低、客户收入不高等种种原因，如果客户不能通过正当渠道获得银行贷款，或者想获得更低的贷款利率，就可以通过这类公司的“包装”和“渠道”获得贷款。
和房屋中介一样，这一行主要靠收取中介费。但小邓透露这一行的收入没有标准，“一笔单子要5000元的也有，要1万元的也有，业务员的提成也没准，9%、15%，最高40%。”
只不过，在监管层和各家银行持续加强信贷风控的背景下，这样的贷款中介只能夹缝中求生存。
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