最近，先后在杭州和广东顺德出现的三家房地产企业破产事件引起了社会的广泛关注。其中，杭州一房企在进入破产程序时暴露的预售资金监管漏洞，引起的反响最为强烈。之后，北京发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(征求意见稿)，温州紧急出台《温州市区商品房预售资金监管实施细则》。业内人士认为，预售资金监管的不断完善旨在堵住监管当中的一些漏洞，使买房人得到更好的保护，防范因房企破产而出现烂尾楼。
●杭州房企破产暴露预售资金监管漏洞
房企一旦破产，除了企业自身之外，受其影响最大的勿过于买了期房还没有入住的业主。在杭州一家已经进入破产程序的房企开发的小区业主论坛上，记者看到业主留下的帖子里充满了焦虑和担忧。“我们小区开发商破产了！西城时代你让我情何以堪啊？”“政府会帮助我们业主吗？承诺给我们‘三证’？”“我们的房子不知什么时候建好入住？”……从中可以看出，对广大业主来说，最关注的是后续项目能否顺利进行，尤其是建设资金问题。根据媒体报道，杭州西城时代家园2010年11月后核发的三批共327套房源的预售款应该为3.4亿元，但实际进入监管账户的资金只有1.8亿元，另外1.6亿元却难觅其踪。
有媒体报道，目前这1.8亿元已经全部花掉，流向包括监管项目相应的前期工程费、管理费和税费等，其余未打进款项，银行曾发函要求开发商支付，但后者只答应却迟迟未打进来资金。对此，杭州房协有关负责人表示，预售款监管政策对于后期工程建设保障的确很重要，但在实际操作中有其难度。“按照规定，预售款监管是由银行、监理单位多方监管，但问题是，开发商销售实际上是一个动态操作，每天都在卖房，而银行很难天天盯着。开发商得到首付款什么时候交给银行，也很大程度靠自觉，这中间就有转移腾挪销售款的空间和漏洞。”
●北京、温州完善预售资金监管办法
除了杭州西城时代开发商申请破产外，杭州另外一家房企和广东顺德一房企也于近期先后申请破产。其中，杭州破产房企暴露出的资金监管问题已引了社会的广泛关注。
上周，市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(征求意见稿)，向社会征集意见。该征求意见稿与2010年10月发布的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》相比，开发商设置预售款资金使用节点方面得到进一步细化。市住建委相关负责人表示，待《办法》正式施行后，原暂行办法废止。
在暂行办法中规定，开发商项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点。而征求意见稿在原基础上，增加了一至两个节点。其中规定，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的，可增加“建设总层数达1/2”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的，可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。此外，征求意见稿也明确规定，开发商在网签后的两个工作日内将收存的定金存入专用账户。
4月13日，民间金融高度发达的温州，政府紧急出台了《温州市区商品房预售资金监管实施细则》。《细则》规定，凡批准预售的市区商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，监管资金比例要求监管项目工程预算清册总额不低于130%。《细则》规定，房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模作为独立的预售资金监管对象(即“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户，若监督项目有开发贷款的，应在办理开发贷款的银行机构开立资金账户。一个预售项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。
●完善预售资金监管能否防范楼盘烂尾？
在杭州房企破产并暴露出资金监管漏洞后，北京和温州相继出台了新的预售资金监管办法，业内人士普遍认为，这是对预售资金监管制度的完善，使其在保护买房人利益，防范楼盘出现烂尾方面发挥更有效的作用。
“在目前允许期房销售的情况下，预售资金监管无疑是对买房人利益的有力保护。”顶秀置业董事长刘新虎认为，“预售资金监管得力，即使房企破产，项目一样可以继续建设，买房人一样可以等房子建成如期入住。”例如温州出台的《细则》中规定：监管资金比例要求监管项目工程预算清册总额不低于130%。如果严格执行，即使房企破产，预售资金账户的资金足以支撑项目继续建设。
但是也有业内人士担心，如果预售资金监管不力，则会使该制度对买房人的保护作用大为降低。从杭州破产房企事件可以看出，尽管杭州政府已发短信安抚业主，表示项目不会停工，但从媒体报出的预售资金监管账户中的余款来看似乎并不足以支撑项目顺利完工。因此，预售资金监管制度是否完善，监管是否严格是防范房企破产或跑路后楼盘烂尾的关键。
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