2011年，与一片愁云惨雾的住宅项目低迷销售业绩相比，商业地产的热火朝天可谓一枝独秀。2011年2月，西安市出台本地版限购令，商业地产未在限购范围内。数据显示，截至7月，西安市商业地产销量环比狂飙187%。伴随国家对房地产调控政策的持续加码，诸多实力派开发商以及投资客们纷纷盯上商业地产，令商业地产成为2011年西安乃至全国楼市的“救星”。
2012年的西安商业地产将何去何从?在国家对房地产丝毫不见松动的调控下，商业地产是否如同业内所说将迎来自己的黄金时代?商业地产的高歌猛进是否会给楼市再次注入泡沫风险?
2012商业地产将大举扩张
在目前的宏观经济背景，特别是住宅市场受到空前的政策调控形势下，房地产在整个国家经济贡献中所占比重正在逐渐减弱。在这样的情况下，房地产的发展方向以及相关资本也逐渐从之前高速推进的住宅市场，转向政策管控较为宽松、回报也更加稳定的商业地产转移。
据记者了解，目前，西安大多数有实力的开发企业，都将下一步的项目开发重心转移到了商业地产方面，有的业已动工，有的已拿地并开始前期规划。其中，绝大多数房产开发企业选择的，都是“城市综合体”这一集商业地产、住宅项目于一体的复合式地产开发模式。
高新地产营销推广部副经理石磊此前接受记者采访时表示，“在国家对房地产调控没有任何放松迹象的情况下，商业地产将成为多数开发企业未来的主力产品，以商业为龙头的城市综合体项目将是开发商首选。”据悉，西安老牌房地产住宅开发企业高新地产，也在2011年重装推出了其首个城市综合体项目高新·水晶城。商业地产在开发商中的受欢迎程度由此可见一斑。仅记者了解，香江地产、珠江地产、高新地产、高科地产、万达、莱安地产、大唐西市、首创、龙湖、绿地、保利等品牌开发企业，或已进行城市综合体的开发，或已拿地成功即将进入城市综合体开发的大军。
2012年，西安商业地产的发展速度将突飞猛进，各大房地产开发企业都将在商业地产城市综合体的项目开发上“抢滩掠地”。
商业地产将迎来黄金时代
在政策对住宅市场的严紧调控下，开发商急需找到突破业绩瓶颈的另一出口，与此同时，投资客手中的资本也在限购令的压制下寻找新的投资方向。不限购、回报丰厚，商业地产成为寻找突破口的开发商和寻找投资机遇的投资客们发展的最好平台。
市场需求让诸多开发企业重审战略布局。在大环境影响下，开发商开始由原来仅注重投资住宅纷纷转战商业地产。“商业地产不受政策调控，变现、转手过程简单，诸多优势使商业地产成为投资客们财富倍增计划中的首选。”易谋策略总经理窦化仑说。“通胀率居高不下的情况下，许多人不希望钱放在自己手里贬值，在限购令的打压下，投资商业地产成为这些民间资本的主要出路。”西安某大型国有地产企业营销策划部负责人对商业地产的热度如此分析。
据了解，目前在一线城市，商业地产中城市综合体、写字楼、零售业、复式公寓酒店等业态，近一两年内都呈现出良性发展的态势，在北京、上海，商业地产的需求量非常大，租金的增长率也成倍增加。作为要建设中国第4个国际化大都市的西安，商业地产的需求量必然也将非常巨大。据记者了解有关数据显示，2009年—2010年间，西安市中小企业的增量始终保持在20%的速度，在需求量增大的同时，也让写字楼的租金以几何倍数的形式翻翻。2010年，西高新旺座写字楼的租金为40—45元/㎡，而到了今年，旺座写字楼的租金猛增至80元/㎡。
巨大需求量的背后带来的是巨大的商机，嗅觉灵敏的开发商在一片漆黑的房产迷局中看到一线光明，立即调整项目方向，全速向商业地产开进。2012年，西安楼市将迎来以商业地产为主打产品的楼市新格局。
商业地产需警惕泡沫风险
目前，人们的购买力在逐渐增强，消费模式也在悄然发生着变化。零售业逐渐从百货商场走向购物中心的模式，越来越多的开发商看到了万达、中粮、华润这些企业的成功并进行借鉴。
业内人士指出，在商业地产的黄金时代，有无商业地产开发经验的开发商都纷纷转型，投入商业地产的开发大潮，但并非所有开发企业都会“华丽转身，优雅上位”，“尴尬撞墙”的开发商也不在少数。
一直以来，商业地产以其专业性强、难以驾驭而闻名于地产行业。商业地产的灵魂在于把握市场，最终使得经营方加入并获利，无人经营的商业地产项目与难以出售的住宅最大的不同在于，住宅的需求都是刚性的，而商业地产的需求却是可有可无。实现商业价值最大化的手段，是持有而非销售。种种要求使得商业地产的开发对开发商团队的要求从单一而变得复合——并不是能盖好房子交给业主就结束，重要的是后期的经营运作。一个商业地产项目的成功，至少需要三年时间的考核。
此外，商业地产的消化能力是否与产出量成比例也是未来几年商业地产发展需要重视的重中之重。尽管西安建设中国第4个国际化大都市的目标已定，但其发展仍需要一定时间，若在短时期内，商业地产在西安各大区域“遍地开花”，其市场竞争的白热化程度可想而知。
专家认为，商业地产开发的最大风险在于定位和运营。很多开发商并不专业，对于商业地产这一业态结构、人流甚至消费模式都没有进行深入的了解，就开始运作，加大了项目开发和风险和难度。作为二线城市的西安，则要警惕“一窝蜂”的商业地产开发而导致的泡沫风险。
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