涨价趋势让开发商们重提捂盘热情。2月份,北京本应该有30多个新盘入市,实际入市只有8个;3月份预计有50多个新盘入市,目前仅有不到10个新盘入市。3月的第一个星期更是只有3个新盘入市,仅提供房源400套。
北京联达四方经纪公司总经理杨少锋表示,开发商普遍延缓了开盘速度,今年第一季度,新推楼盘量还不到2009年同期的一半。如果不能增加供应量,房价很难稳定下来。
4个月升到3.5万元/ 平方米
在北京“混”的开发商,无不知道在市场火爆时,要使“捂”字诀。
北京市出台地方版“国11条”。其中提出,一个商品房项目盖了多少栋楼,必须一次性预售,申请预售证后,必须在三天内一次性公布全部房源,并严格按照申报价格、明码标价、公开对外销售。
不过,这难不倒专业房屋代销公司老总林谦（化名）。他在北京房地产销售圈混了10余年,手下有个美女销售员,在2007年卖了4亿元。
2009年初,林谦认识了北京西四环附近某楼盘开发商李总。其时,李总公司正受“宏观调控”煎熬,有个20万平米项目。眼看市场价格直降,身边开发商纷纷“割肉”。李总认为楼盘位于四环内海淀区,最低不能低于2万元/平方米。林谦建议:可以2万元/ 平方米接单,前提是李总公司再撑半年,到2009年6月再卖。
2009年6月,市场逆转机。李总项目旁边二手房已经卖到了1.8万元/平方米,林谦有信心以2万元/平方米开盘。
李总楼盘当时已经盖了50%,已经具备了申领预售证的条件。“房屋销售规定中只有对申领预售证最早时间规定,却没有最晚时间规定,”林谦建议。
2009年12月,李总的楼盘市场价格已经涨到了2.5万元/平方米。
虽然资金充裕,李总还故意拖了建筑公司1个月,才结算了部分工程款。为此,这一信息也很快在建筑工程圈子传开,又传到了建设主管部门。林谦明白,李总“不差钱”,目的是为了给延缓开盘制造借口。拖了4个月开盘2010年2月,李总的楼盘旁边的二手房价已经蹿上了3.5万元/ 平方米。
拖盘有术
林谦佣金是按照销售总额提成的,楼盘越涨价,他赚得越多。
2009年11月,北京住建委等多部门启动了整治市场秩序活动,专门打击捂盘惜售等问题。预售证必须拿了,但拿到后要在3天之内开盘销售。
林谦又拿出了一个案例作为借鉴:2009年7月份,林谦在做一处20万平方米楼盘开盘时,为了将开盘日期拖延2个月,就将20万平方米楼盘分为三部分处理,10万平方米楼盘抵押给银行;另外5万平方米楼盘,找了一家企业以“团购”的形式先行买下;剩余5万平方米,林谦发动售楼员和其他路子都来“捧场”。
然后,林谦拿出了100多套房源号称“公开销售”。林谦将开盘价定在了3万元/平方米。最后,在1000多名购房者“排号”中,仅有12套房子成交。
林谦认为,价格越“离谱”,捂盘计划也就越能达到目的。
住建委可以监管楼盘开盘,却无法监管开发商售楼速度。使好“拖”字诀,还有一个办法就是推出一些差产品。
如北京东四环外一处著名大盘,本有很多品质好的住宅产品,却只开盘一栋24层塔楼,该栋楼本来计划做商业,整层出售,后来成了70年产权住宅。开发商简单将“大开间”房屋隔开,没有燃气做饭,且要到2011年国庆节才交房。
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