寒风凛凛，吹跌2010年开年楼市。春节刚以日均5套落下“史上最冷”的绰号，被期许恢复正常的2月却以“地量”见人，商品住宅成交面积环比跌幅达51%，其中广州十区成交面积更低于惨淡的2008年2月。
温家宝总理在元宵节前夕发表对楼市的关怀，让开发商有些坐不住了，3月加紧推货企图砸出一个小阳春。 业内也认为有两会召开的3月份是一个关键点，这场考试将一定程度上决定今年楼市的成绩。成绩未出，但已有考官认为今年广州房价下跌10%以上。
楼市一跌三惊
2月成交创下两年“新低”
开年不利，虎年的广州楼市以熊样面世。据焦点网监测阳光家缘网签数据，今年开年1、2月份广州商品住宅共成交9672套，同比2009年1、2月份的13429套下跌近三成。从每月数据来看，今年头两月趋势与2009年头两月相比呈分道扬镳之状，今年头两月成交套数呈现出明显下行态势，1月成交6178套，2月则跌到3494套，跌幅达43.4%，几乎腰斩；而2009年商品住宅成交则呈上升态势，1月还在5850套低量徘徊，2月就上升到7579套，升幅达三成。
“一跌三惊”，不少受访地产人士在描述今年开年楼市时都用上了相似的话语。今年1月份“国4条”、“国11条”等政策接二连三地出台，由于开发商对后市的担忧，出现了开盘潮，共有光大·榕誉、东银广场、海伦春天 (论坛 新闻)、美荔尚筑 (论坛 新闻)等十几个新项目开盘抢客。但如此密集的新项目开盘依然没把1月成交拉上马，据焦点网监测阳光家缘网签数据，1月份网签总数为6178套，较2009年12月份的7787套相比，大大减少了1609套，环比下跌20%。
没有最糟只有更糟，春节期间广州楼市的成交让业内吃惊度增加不少，被称为“史上最冷春节”。2月13日-19日，焦点网监测阳光家缘网签数据显示，广州市商品住宅网签量仅有35套，日均成交只有5套，与2009年的成交283套相比，大跌近九成。惊魂未定，2月广州商品住宅再遭“地量”。阳光家缘网签数据显示，2月份广州一手楼市跌势惊人，其中十区二市商品住宅交易面积跌至39.46万平方米，环比跌幅达51%。如果剔除从化与增城两县级市，广州十区2月份成交面积仅为21.6万平方米，不仅与去年2月的47.36万平方米相比暴跌54%，甚至还低于2008年2月广州十区创下的23.12万平方米“地量”，这意味着今年2月份广州一手楼市创出近两年新低。
开发商让利“欲让还休”
房价继续上涨
“抢在春节前开盘，我们抢对了”，老城区一项目负责人看到春节和2月份的低迷成交后表示庆幸。该负责人告诉记者，1月份接二连三的政策让他们预感楼市转向，因而在储客不到两周、样板房装修味道依然刺鼻的情况下，在1月底抢先开盘。
上述老城区项目节前抢开盘是一个缩影。据不完全统计，1月份共有十多个楼盘扎堆上演开盘潮，随之而来的是开发商被迫让利。“诚意金5万抵15万”、“额外9折”……这些诱人的数字在1月中下旬报纸广告中隔一年后“重出江湖”，部分楼盘最高折扣甚至已达到了房价的两成。
折扣满天飞的结果是开盘价比“吹风价低”。中心城区方面，光大·榕誉通过“诚意金5万变10万”、付款折扣、开盘额外9.9折等“一条龙”折扣优惠，把2.5万元/平方米的叫价拉到开盘价2万元/平方米出头；美荔尚筑在1月31日开盘当天以9.5折x9.9折x9.7折(折算下来约9.1折)亮相，把曾放言比肩金域华府的2.6万元/平方米变成开盘均价仅为2.2万元/平方米。郊区方面，1月23日，金沙洲时代糖果 (论坛 新闻)二期开盘，“以缴纳5000元诚意金，开盘享9.6折”的方式，把吹风价8500元/平方米降为开盘价8000元/平方米左右；1月30日，海伦春天以额外9.3折开盘，把吹风价6500元/平方米降为开盘价5800元/平方米。
但折扣放大并不意味着开发商心甘情愿降价让利，只能说预期降低。据广州国土房管局公布的数据，今年1月份，广州市十区一手住宅交易均价为11577元/平方米，环比上升2.8%，价格 (论坛 新闻)依然高位。值得注意的是，开发商开盘后见销售状况不错，即不同程度把折扣收紧，逸彩新世界 (论坛 新闻)、光大·榕誉更是直接取消折扣，锦绣香江布查特国际公寓甚至封盘考虑涨价营销方案。
开发商让利欲让还休直接导致了2月广州成交均价的上涨。据数据中心监测阳光家缘所得，中心六区与外围区域成交价均有所上涨，中心六区2月商品住宅均价达17550元/平方米，环比上涨6.27%；新四区与二县市商品住宅均价为7533元/平方米，环比上涨2.24%。
政策转向楼价高企
购房需求观望待跌
“现在楼市面临的是有效需求不足”，北大公共经济研究中心研究员韩世同分析，政策的转向和高位运行的楼价已经逼退了首次置业者，让投机者无利可图，让防通胀的投资者买房失去了增值避险的作用，换房需求也观望起来。
某网站最近做了一个购房调查，截止到3月3日共有11368人参与调查。调查显示，今年打算买房的潜在需求依然以首次置业者为多，占58.13%；改善型置业者排在第二，占30.4%；投资性置业者只有11.47%。而这些人对今年楼市的走势看跌的占了近八成，近五成的人表示先看房选定目标，跌了再买。
住在华南碧桂园 (论坛 新闻)的小张已经切切实实的感受到房价的重压，他能承受的房价在8000元/平方米左右，但这个价位只能到增城、从化、花都寻找，他表示“先看好定好目标，等跌了再下手吧”。
据记者开年头两月的踩盘观察，投资客已经销声匿迹，有些投资客出现了，最后购买时也退出了。1月31日美荔尚筑开盘时，由于2.2万元/平方米均价低于预期，一些投资客也雇人排队，但最后都悄悄离场，一位投资客甚至当场询问“要不要筹”。
由于中心城区房价高企，不少换房需求也被逼往外围区域购买。远在增城的海伦春天本是主打首次置业者，但结果是二次置业者占了多数，“从我们的成交来看，二次置业比较多，占了六成多”，海伦春天项目经理廖建锋告诉记者，他们开盘均价5800元/平方米比较吸引人。最近买了金沙洲金域蓝湾一套90多平方米单位的李小姐是二次置业者，即使购买折扣低至9.3折，她也在为现在买房感到后悔，想退房但定金已下：“现在楼市形势不好，朋友们都在观望，都说我买得太早了。”
业内声音
房价下降从郊区往中心城区扩散
粤沛地产副总经理黄春:亚运会、被列为国家中心城市等利好彰显了广州楼市未来的升值潜力，城中村拆迁改造也是一大利好，这些对近来接二连三的调控政策形成了对冲。而且目前开发商经历了2008年的惨淡之后，都已经很慎重，这种态度也间接决定了广州楼市不会起伏太大。但现在广州的邻居———深圳跌得比较厉害，外围区域的惨淡将会对置业者心态影响很大，房价下降将从郊区往中心城区扩散，估计上半年广州房价会比较稳定，下半年开始下滑，全年房价可能跌10%左右。
房价可能恢复到2008年水平
北大公共经济研究中心研究员韩世同:今年的环境除了过度放贷外，跟2008年很类似，调控政策如剑悬头、信贷政策趋紧、房价高位；有效需求减少：首次置业需求受抑制、投资需求逃离、换房需求观望；新增供应量虽偏紧，但由于2009年很大部分商品住宅被防通胀资金购买投资，这些房源回流二手市场加大了供应量，造成供过于求。预计今年房价将下跌10%以上，悲观的话可能会恢复到2008年水平。
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