随着2009年房企业绩陆续公布，"谁是第一"这个古老而永恒的话题开始被人们乐此不疲地争论。有人说是万科，因为这一年它在销售金额和销售面积上稳坐头把交椅。可是，万科是最会赚钱的吗？显然不是。10%左右的净利润率，让万科在合生创展、中国海外面前稍显逊色。回头望去，绿城与保利来势汹汹，要说"加速度"恐怕他们是第一。可如果细数土地储备，恒大、碧桂园、中国海外却又要让一大批企业望尘莫及，它们才是第一吗？
不同的指标，我们可以找到不同的"第一"，这也是我国房企多元发展的最好体现。而这些个"第一"，也并不代表企业就在企业发展、治理以及社会效能上就真的达到巅峰。本期，我们从销售面积、销售金额、利润率、增长速度、覆盖城市和土地储备六个指标着手，详解2009年房企生态以及它们的生存逻辑和发展趋势，以飨读者。（引言）
谁卖的房子最多
还是万科！连年稳坐销售面积头把交椅，全年663.6万平方米的销售面积，万科的龙头地位当之无愧。在2009年销售面积排行中，世纪金源和恒大地产则跻身前三。
在年报中，万科用"柳暗花明"来形容自己2009年的业绩。除去年1月份销量较为低迷外，其他各月均保持了50万~70万平方米销量的均衡节奏。万科"卖房子"不仅在节奏上保持均衡，在区域分布上也保持均衡。2009年，万科在珠三角、长三角、环渤海和其他区域实现的销售面积与前两年基本保持一致，分别占总量的26.3%、28.5%、30.4%和14.8%，即在三大经济区均衡发展的前提下，深挖其他区域的发展潜力。这种强大的均衡能力，是推动和保障万科稳定、持续扩张的重要力量。
如果说万科拥有稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略，登上销量冠军的宝座不足为奇。但紧随其后的是一家既非国企也非上市公司的民营企业世纪金源，全年610万平方米的销售面积让绝大多数的房企难以望其项背。
世纪金源的秘籍在于其位于二线城市的4个超级大盘。该企业以二线城市为战略阵地，发挥规模优势，投资开发的每个"世纪城"总建筑面积都在400万平方米以上。据资料显示，目前世纪金源在贵阳、合肥和长沙的三个项目总建筑面积高达1480万平方米，"造城"之说并非虚名。
销售面积排名第三的恒大地产同样是深耕二三线城市的典型代表。2009年，恒大地产销售面积为563.7万平方米，较2008年大幅增长396.5%。资料显示，恒大地产的开发项目规模多在50万~200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发。由于其项目一般处于升值潜力大、住房需求激增的城市发展区域，自然愈发"卖座"。
事实上，在整个市场向好的大背景下，大多数房企都在2009年实现了销售面积的激增，座次排名的基本门槛也提高不少。这一年，保利地产实现签约面积526.69万平方米，而突破500万平方米销售面积的还有绿地集团；此外，中国海外和碧桂园的销售面积超过400万平方米，绿城集团达到351万平方米，富力、世茂、雅居乐、华润置地、福建融侨等五家房地产企业也跨入200万平方米的门槛。
可以看到，2009年的房地产市场已经形成了"得二线城市者得天下"的格局。据中国房地产信息集团（CRIC）提供的数据显示，2009年销售面积前20位的房地产企业在二线城市实现的销售面积占总销售面积的60%以上。有专家指出，未来几年我国二三线城市将进入高速城市化阶段，由此将带来巨大的住房需求，势必成为下一个房地产市场的增长点。
谁在弯道超车
2009年的房地产市场的起伏落差，也让许多房企抓住机遇实现了销售面积和销售金额的全面增长。但是，这两个指标都属于静态描述，难以看出企业的成长速度。那么，谁又在本轮市场逆转过程中，实现了弯道超车呢？
不得不提到的是恒大地产。2009年，恒大地产不仅完成了超过5497.6万平方米的土地储备，其销售金额与销售面积也分别激增402.3%和396.5%，完成了销售业绩的"大跃进"，成为目前各项指标中综合增长最快的企业之一。恒大地产多年来深耕二三线城市，虽然销售均价稍显逊色，但盘子越做越大，光从今年增长的"加速度"便不难看出其"野心"。加上去年年底如愿上市，未来在资本市场有更大可为空间的恒大地产势必要在未来两三年驶入增长快车道。
争前恐后向前冲的还有中信地产，虽然规模与业绩均不如恒大，但激增400%达到180亿元的销售金额足以傲视群雄。2009年，中信地产还实现了销售面积175万平方米，较2008年增长257%，增长速度紧随恒大之后。
受益于2009年下半年中高端楼盘成交量的持续攀升，绿城在增长率方面表现也十分抢眼，实现销售金额的"大跃进"，较2008年增长241%，以第三增长速度爬至销售榜眼的位置。
从2008年到2009年，房地产市场经历了从茫然到惊喜的巨变，在这期间央企强势崛起。华润置地、保利地产和中国海外依靠其强大的央企资源优势，在此轮"房企竞赛"中实现跨越。华润置地同绿城一样在中高端楼盘的销售中表现积极，销售金额与销售面积较2008年分别增长213.8%和207%；保利地产则较去年分别增长141.38%和131.08%；中国海外也较去年分别增长76%和81%。
崛起中的央企虽然暂时规模不如万科，增长速度不如恒大，但其强大的资金实力与人脉关系足以支撑其实现跨区域发展和规模的快速膨胀，同时雄厚的实力也加强了这些房企的抗风险能力。有业内人士分析，成长性能良好、增长迅猛的央企将成为未来中国房企的绝对中坚力量。
反观万科虽然销售面积与销售金额实现了双冠称雄，但19.1%与32.5%的增长率相比华润、保利等着实"落寞"许多，与恒大、中信更是差之甚远。当然，由于基数大，万科的增长速度相对受限。但其他企业来势汹汹，万科的霸主地位不仅受到绿城、恒大等民企高速扩张所带来的威胁，中国海外、保利等央企的强势崛起也在逐渐削弱其竞争优势。
无论是475万平方米的销售面积还是232亿元的销售金额，碧桂园均可跻身行业前列，但其40%与32%的销售增长率与恒大地产相比则相差甚远，与其手中握有大量低廉成本的土地储备也不协调。
而据CRIC发布的数据显示，2009年销售金额排名前20的房企与2008年相比平均增长了2倍，有七家企业实现了销售金额100%以上的增长，企业销售面积也平均增长2倍，半数企业实现100%以上的增长速度。
谁的营业额最高
又是万科，当仁不让地成为销售规模与金额的双科状元。万科2009年全年实现634.2亿元的销售金额，足足超过排在第二名的绿城120亿元，而排在第三位的保利地产签约金额为433.82亿元，销售金额达469.6亿港元（约413亿元人民币）的中国海外紧随其后。
万科也由此成为首个销售金额突破600亿元门槛的房企。万科自己的解读是：2009年的市场表现实际上叠加了2008年的部分购买力，因此销售金额所创出的历史新高不足为奇。
和均衡发展的销售面积一样，2009年万科销售金额的时空分布亦十分匀称：除1月份外，其他各月份的月销售业绩稳定在40~70亿元，在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域销售额基本保持着3∶3∶3∶1的比例。
而更值得关注的是第二名绿城，其董事长宋卫平曾于去年11月放言在销售金额上3~5年赶超万科。2009年510亿元（CRIC数据）的销售金额，恐怕是宋卫平自己也没有料到的，因为此前绿城给自己定的全年销售目标为380亿元。随着2009年房地产市场超预期回暖，绿城这个"品质主义者"迎来了"最好的时光"。据统计，2009年绿城房子每平方米均价高达14530元，所以虽然销售面积仅为351万平方米，但所创造的价值远超世纪金源、恒大、绿地、保利等五六百万平方米数量级所创造的价值。
虽然比不上万科的规模，也跟不上绿城的速度，但保利地产却是2009年国内惟一一家在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房企。其中，上海保利叶上海、北京西山林语、杭州东湾、上海林语溪、佛山保利花园和成都公园198这6个项目的单盘签约额便突破20亿元，在一线城市的吸金能力还是非这个央企莫属。
销售金额的大小，取决于销售面积和销售均价两个指标。万科的龙头位置首先得益于它的销售面积，当然，其销售均价也保持了每平方米近万元的水平线。但也有数家依靠高端楼盘发力的房企，上演了一场"以小搏大"的好戏。
绿城的销售面积仅为万科的一半多，但是其销售金额仅与万科相差百亿元。
依赖均价跻身"吸金前列"的还有华润置地、星河湾、合生创展等。华润置地位于深圳和上海的中高端物业在2009年下半年表现良好，使其全年均价较上半年均价上涨32%达到每平方米11690元。
星河湾的表现则更为抢眼，以每平方米27637元的销售均价名列全国均价第一位。所以，尽管星河湾销售面积不足50万平方米，但130亿元的销售总额依然可以跻身"吸金榜"前20位。
相比之下，世纪金源与福建融侨能够跻身销售金额排名前列，则更多地依靠其大规模的面积销售。世纪金源虽然拥有超600万平方米的销售面积，但其每平方米低于4000元的销售均价，整体规模难以与万科、绿城等比肩。
2009年房地产市场量价齐升。保利、中国海外、华润置地等央企毫无疑问地扮演了中坚力量，而绿城、恒大等民企也在加速扩张，全面向好的市场造就了一个又一个"吸金大户"。
谁的覆盖面最广
随着2009年年报逐渐披露，各大房企纷纷交出了一份漂亮的业绩单。其中，覆盖格局这一指标颇引人注目，"不要把鸡蛋放在一个篮子里"的道理在这里得到了印证。
以绿城为例，2009年绿城已布局11个省市的34个城市，覆盖面广泛。但值得注意的是，这些城市大部分位于江浙一带，其在浙江18个城市的土地储备占其总量的55.7%。
业内人士认为，房企一方面在进行较为强劲的区域扩张，以增加企业的品牌影响力，但另一方面也初步呈现出扎根区域发展的特点，这是地方企业扩张发展中的必经之路。
一向在项目获取上较为谨慎的万科，2009年进军了27个城市，共计约179个项目。虽然其城市数量不及绿城，但是区域分布较广，在珠三角、长三角和环渤海区域的发展比较均衡。其中，万科在深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%。
但与此同时，万科进军二三线城市的动作明显。
2009年，万科新增的44个项目大多数位于房价上涨幅度较小、自住需求占主导地位的二三线城市，这在房企的发展格局中开始成为一个趋势。正如万科总裁郁亮所说，"房地产也是靠天吃饭"。在当前二三线城市城市化持续发力的大背景下，这个颇具意味的说法，也从某种程度上说明了房地产向二三线城市发展的趋向。
恒大地产算是我国最早拓展二三线城市的房企。经过多年的深耕，目前恒大已在广州、上海、天津、重庆、沈阳、成都、武汉、南京、西安、长沙、太原、昆明等全国25个主要城市拥有项目57个。业内人士分析，恒大绝大多数项目位于目前具有潜力的二三线城市，从产品布局来看，其抗风险能力也较大。
不止是万科、恒大，中国海外也已经在内地20个城市及香港、澳门拥有土地储备。2009年，中海在成都、上海、济南、沈阳、重庆、佛山、宁波、杭州、长春、珠海10个城市购得11块土地。据其高层表态，2010年中国海外还将进一步开拓北方及华北区域，在巩固华南和华东区域的基础上，组建西部区域公司以管理成都、重庆、西安等地的业务，完成全国五大区域的均衡投资布局。
与此同时，华润地产2009年土地储备亦分布在北京、上海、成都等21个城市，销售分布则在北京、成都、上海、深圳等14个城市。
富力的布局也较为广阔，2009年协议销售额共来自11个城市的38个项目。与恒大地产不同的是，富力多年来一直将战略中心放在北京、广州、天津。但随着近年来富力首次在沈阳及成都推盘，尤其是进军太原及海南，其销售呈现出强劲趋势，区域扩张明显。
"单一产品或是单一区域的布局往往压力大、抗风险能力较小,均衡发展相对来说更'保险'。"一位业内人士表示。
谁的企业效能最大
盘子做得大不一定企业效益最高。
目前已经披露的上市房地产企业年报显示，单从净利润额分析，中国海外、万科、合生创展位居前三，其股东应占净利润分别达人民币65.7亿元（据74.7亿港元换算）、53.3亿元和51亿元（据58亿港元换算）。除此之外，同样具有央企背景的华润置地、保利地产净利润额也分别达到了人民币38.79亿元（据44.09亿港元换算）和35.19亿元。
但从销售金额来看，中国海外约为万科的2/3，合生创展甚至仅为万科的1/5多。显然，万科的企业效能并不是最大的。
万科的销售业绩"光彩照人"，最先完成全国布局，成为业内真正的"大企业"。但是，"大企业综合症"也开始在万科身上体现，开发效率偏低、成本控制能力较差等问题逐渐凸显。所以面对中国海外2009年以373亿港元的营业收入实现净利润74.7亿港元的成绩单，万科以634亿元的盘子仅获得53.3亿元的净利润显然逊色不少。
这样的数据再次印证了业界普遍认为的"中国海外更加注重成本控制和利润，万科则更为重视规模和资金周转速度"一说。万科总裁郁亮也一度不得不承认："万科真正的对手是中海。"中海的算盘打得够细，但是把算盘打得最响的当属合生创展。据其年报显示，2009年，合生创展受益于高端物业的全面发展，其营业额达到112.25亿港元，而其实现股东应占利润高达58亿港元，较2008年增长195%，净利润率超过50%。合生创展高层曾表示，企业坚持对物业的精耕细作，实现单位面积产出的最大化，从而保证了每个项目的利润率最大化。
华润置地的企业效能同样不可小觑。据其年报显示，2009年华润置地营业额为166.01亿港元，同比增长77.3%，股东应占净利润为44.09亿港元，同比增长121.1%。华润置地的净利润率达到26.6%，其盈利能力的持续提高同样也受益于中高端物业销售的"量价齐升"。
此外，保利地产也凭借近230亿元的营业收入，创造出了35.2亿元的净利润，同比增幅明显，证明其盈利能力也在大幅增强。而金地集团以近18亿元的净利润，较2008年同比上涨111.24%，增长势头正猛。
4月12日，龙湖地产发布在港上市以来的首个全年业绩，其盈利势头表现强劲：股东应占溢利急升566.2%至22.1亿元。而今年以来备受舆论关注的远洋地产，于2009年实现15.82亿元的净利润，尽管这与万科、中国海外的总量相差甚远，但相对其88.24亿元的营业额，净利润率已达18%，远超万科。
"制约房地产企业赚钱能力的因素很多，比如管理模式、开发效率、成本控制、市场判断以及产品定位等。2009年，房地产市场交易量呈爆炸式增长，需求集中释放，所以产品定位和市场判断这两个因素显得尤为重要。"一位分析人士说道。
谁的土地储备最多
2009年不仅是楼市转危为安的一年，也是土地市场的丰收年。从目前已经发布的年报来看，上市房企的土地储备大多比较充足，基本可以满足未来三至五年的发展需求。
如果要说谁的土地储备最多，恒大地产当仁不让。截至2009年年末，恒大地产在全国拥有超过5497.6万平方米建筑面积的土地储备，2009年在9个城市新购13块土地，增加土地储备建筑面积1308万平方米。而这些充足的土地储备已经开始显示效应。2010年一季度，恒大地产销售面积同比增长175%，位居全国房企榜首。
紧随恒大地产之后的是碧桂园，其土地储备面积也达到了4000多万平方米，并且成本低廉。申银万国的一份研究报告表示，碧桂园以极低成本购入大宗地块，通过完备的区内设施提高物业附加值，在实现快速销售的同时，亦令公司享受土地持续增值的收益，这是碧桂园开发模式的根本策略。但是，由于碧桂园的土地储备大多处于大城市郊区以及开发度不高的二、三线城市，配套不足、基础设施落后等问题使得碧桂园深耕二三线城市的策略一度陷入僵局---这也是其2009年增长速度不高的原因之一。
排名第三的是中国海外。截至2009年年末，中国海外在内地20个城市以及香港和澳门共拥有土地储备约3055万平方米，而其在2009年频频拿地的举动也备受瞩目。中国海外方面表示，这样的土地储备可满足其未来四到五年保持盈利、每年20%以上增长幅度的开发需要。
雅居乐和合生创展则以3000多万平方米的土地储备量紧随其后，接下来依次是保利、万科、华润、绿城、富力等房企。
纵观全局，2009年房企的开发热情似乎远远低于拿地热情，"补仓"的力度要高于"出货"的力度。以保利、金地、万科为例。截至2009年年末，万科土地储备达2436万平方米，金地为1358万平方米，保利则接近3000万平方米，但是他们当年的新开工面积分别只有近570万、142万和564万平方米。在港股房企中，远洋地产在2009年购得9块土地，总建筑面积约290万平方米，但同年竣工的可售面积仅86.2万平方米；中国海外2009年新增建筑面积达1210万平方米，但新开工面积同样仅占储备的一小部分。
"如果能够加速存量土地开发并进入市场，楼市格局可能会大不一样。"有业内人士感叹，"另外，房企相当一部分资金都用于买地了，资金负荷量不轻。"从负债增长的情况来看，保利地产负债合计629亿元，同比增加了249亿元，金地和万科分别举债387亿元和922亿元，同比增加了140亿和118亿元。
从年报来来看，房企们纷纷上调2010年销售目标，态度依然乐观。
(作者：邵方超 李燕楠)
家装馆
- 灯饰
- 浴室柜
- 烹饪锅具
- 席梦思
- 水龙头
- 热水器
- 花洒
- 家用家具
- 地毯地垫
- 插座开关
- 置物架
- 毛巾杆
