贠小苏说,试点城市将采取“综合评标”、“一限多竞”等办法实现对高价地的抑制。省级政府负总责,制定试点城市名单和试点方案,报国土资源部审批。“各地试点要防止出现高价地,防止地价波动向二三线城市蔓延。”
土地问题专家邹晓云表示,国土部门动作将会对房地产市场调控起到积极作用。但如果房屋投资投机性购房需求不能控制下来,由房屋需求带动开发商热情拿地,进而带动地价上涨的链条就不会改变。
围堵高价地
全国两会刚结束,3月15日北京土地市场就一天涌现三个新“地王”。
3月22日,国土资源部首次对外界公布,将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点,进行土地“招拍挂”制度的改革。
贠小苏说,在试点的选择上,由各省级政府按实际房价自行确定,试点地块选择则原则要求是自住性、普通低价商品房。
对于试点方案,国土资源部允许省级政府安排地市政府自主制定。
据国土资源部土地利用司一位负责人介绍,当前有的地方实行“限房价、竞地价”的出让方式,对于出让地块,限定房价,在这个基础上,任由开发商竞争地价。
此外,还有一种方式叫“一限多竞”,除了限房价外,将竞争的条件放宽。除了竞地价外,还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。
还有一种招标方式,也被贠小苏提及,那就是地价竞争到一定程度以后,设定一个封顶价格。不再竞争地价,改为竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等方法来招标。
今年第一季度,全国土地挂牌出让的约占80%,招标出让的仅占7%左右。而上述多种试点方式,也都是在招标的方式下,进行竞标条件完善。
多年跟踪土地规划的北京大岳咨询公司总监李伟表示,土地出让招拍挂制度改革并不是推翻原有的制度,而是重点对招标制度进行完善。预计今后一段时间内,招标出让土地的规模会大大提高。
为增加政策协动性和联动性,国土部强调试点改革一事会加强与证监会、建设部等其他部委的配合。贠小苏说,国土部门将进一步研究制定囤地、闲置土地房地产企业的认定标准,以配合金融监管部门加大对囤地房地产企业的处罚力度,策应上述土地招拍挂制度的改革。
贠小苏说,推进土地招拍挂制度改革完善试点,需要协调好市场和行政干预的问题。地方政府尽量少用行政干预的手段。
此外,贠小苏还要求地方国土部门加强跟踪研究,采取多种措施控制地价,防止一味强调控地价,而忽视了房价对地价的拉动作用。
国土资源部特别要求:地方政府要按照中央和国土部的相关文件,清理地方房地产的调控政策,尤其是救市的政策,保障政策的一致性。此外,各地要加强对房地产市场的监测,对每一宗住房用地的户型面积、竣工时间进行实时监测,每季度公布一次。
3月底,国土资源部将针对房地产用地供应和监管开展专项整治,以监察地方是否完成了保障房供应、是否制订了保障房供应计划、是否对当地房地产的闲置用地进行了清理。
“以地控房”试水
此次国土资源部提出“招拍挂”制度的改革,并非出乎预料。
就在3月19日,北京市国土资源局宣布一系列土地供应政策新措施,其中即包括改进土地交易方式,不止“价高者得”。在具体的竞价方式上,提出同一竞拍场上限制举牌次数。
北京市国土局上述举动也是在国土资源部的压力下所作出的。北京土地市场上连续出了三块“地王”。国土资源部为此专门对北京市土地市场进行监督,北京市也为此迅速做出了反应,调整了土地出让政策。
继北京之后,上海、天津等继续出现房价和地价过快上涨,尤其是出现“地王”的城市,不排除再受到国土资源部的“窗口指导”。
房地产市场问题受到国务院领导高度关注。各中央部门积极行动参与房地产调控。
近日,国资委宣布78家房地产非主业的央企要制定时间表退出房地产;证监会表示严格加强囤地房地产企业融资监管;住房和城乡建设部也积极开展了房地产市场秩序整顿工作;甚至纪检、审计部门都积极开展了围绕房地产市场的容积率检查。
效果有待观察
而国土资源部推出的控制高价地,进而实现以控制房价过快上涨的做法,能否奏效,还有待观察。
中国指数研究院数据信息中心监测显示,2月,全国70个城市住宅用地平均楼面地价2343元/平方米,环比下跌12%。就具体城市而言,北京、杭州、重庆成交均价出现阶段性回落,上海、天津等地住宅用地成交价格和溢价水平却创新高。3月首周,20个重点城市住宅用地成交均价1885元/平方米,环比下跌59%。
对于主要城市土地均价出现阶段性回落的现象,李伟认为,2010年前后出台的土地调控政策逐渐发挥作用。
不过,对于部分城市地价下降能否带动房价下降,尤其是一线城市的房价停止上涨步伐的问题,邹晓云却不持乐观态度。
邹晓云认为,投资性购房需求太高,传导到土地上,带动了地价上涨。采取限地价竞争配建保障房多少的作法,无非也是增加开发商成本。如果房屋需求不下降,开发商就会接受这种成本增加,进而转嫁到房价成本当中。
一位刚刚参加了国土部“百人下基层调研”活动的人士说,现在土地市场,尤其是住房用地供应量并不少。现在土地市场的问题是地价太高。
贠小苏也表示,2009年各地政策性住房用地供应增加了38.5%,比土地供应规模较大的2007年同比增加了76.8%。各地政府2010年制定并公布保障性住房供地计划之前,不得出让商品房住宅用地。
邹晓云表示,国土部门行动需要金融部门和建设部门配合。多部门需要借此机会,将房地产投资投机性需求一举抑制下来,否则会失去调控房地产市场的最佳机会。
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