如果单月销售速度能恢复至15%左右,则库存去化速度仍会继续加快。短期内,由于信心尚未恢复,新开工面积不会出现大幅上涨,我们不排除继续回调的可能。
目前政府出台的政策都是针对高房价,抑制房价过快上涨成为政策的出发点和落脚点,由于房价下跌对地产投资有很强的抑制作用,从主观上讲,在当前经济形势仍然复杂的情况下,政府不愿意看到房价大幅下跌的局面。而是否能抑制过快上涨的态势,还需要综合权衡多种手段。如果单有信贷的控制而没有实际加大供给,未来房价还会重拾上行的态势,毕竟经过大规模的信贷扩张,股票和地产将是消化这些资金的重要渠道。
目前一线城市房价泡沫化的倾向已比较严重,而中西部城市的泡沫化还在继续,如果政府加大提供保障房、廉租房,并且采取严厉的手段打击销售中的违规行为,房价继续上升的态势会有所缓解,不排除在银行和政府严控的措施下,一些财务实力一般的开发商采取降价策略,这在深圳、广州以及一些东部重点城市有所可能。而对于北京、上海,我们认为,即使在最坏的情况下,出现滞涨的可能会更大。
二三线地产面临机会
虽然很多地产公司的股价与NAV相比出现了20%以上的折让,但这并不意味着目前是投资地产股的良好时机。由于未来还有不确定性,并且房地产业可能会一直处于偏紧或中性的调控周期内,地产公司今年要想获得利润的大幅增长有一定的难度,即使以二线城市为开发重点的地产公司也将面临竞争愈加激烈的情况。不过,由于一线城市可供开发的面积相对有限,加之地价不断上涨,不排除今年房价继续上涨的可能,因此那些主业在二三线城市同时在一线城市也有部分业务的开发商业绩增长相对会稳定。
由于行业面临的大环境仍未有大的改观,我们认为未来地产业整体投资的机会不大,投资者可以结合区域热点及有关题材,选择二三线城市为重点的上市公司,如中南建设(000961,股吧)、京能置业(600791,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)等。
估值偏低孕育板块反弹行情
近三个月地产板块一直处于调整态势,地产股超跌严重。根据Wind资讯统计,按总市值加权平均法计算,自2009年12月8日至2010年2月23日的调整阶段,申万地产指数下跌幅度高达24.30%,同期全部A股跌幅为10.14%,很显然地产股相对大市超跌较为明显。
从估值角度来看,按照TTM法剔除负值计算,截至2月25日,地产板块市盈率为31.64倍,而全部A股为25.28倍,申万地产板块相对全部A股估值溢价为125.16%。而观察地产板块相对大盘估值溢价的历史走势发现,自2005年1月1日至2010年2月25日,以周为统计单位,申万地产板块相对全部A股的估值溢价历史平均值为140.07%,理论上限值为148.15%,理论下限值为131.98%。显然,目前该板块相对全部A股的估值溢价大幅低于理论下限值,因而,地产板块的估值存在回归历史均值水平的动力,从这个角度而言,估值的严重偏低也一定程度上在孕育板块的反弹行情。
资金压力仍在
虽然去年房企现金流有所好转,但从环比角度观察,第四季度20家房企中共有14家经营性现金流出现下降,占比达到七成,其中4家公司第四季度现金流转为负值。20家房企第四季度投资活动产生的现金流量净额为-15.77亿元,而第三季度为-3.88亿元。
分析人士指出,2009年房地产市场的迅速回暖带动了地产商的投资力度,新开工水平逐渐回升。在建项目不断加大投入是四季度房企现金流出现下滑的主要原因。
尽管第四季度的现金流情况有所下降,不过这20家房地产上市公司整体仍然保持了比较稳健的财务状况,2009年共持有货币资金402.56亿元,同比增长148.82％;预收账款为517.15亿元,同比增长201.82％,这也为房企继续补充项目储备提供了有力支持。
值得关注的是,自去年年底以来,为抑制房价过快上涨,国家连续出台了一系列稳定房价的政策措施。目前,全国楼市成交量出现下滑,央行对于房地产相关贷款的政策也趋于严格,这对房企的资金链提出了新的考验。
专家表示,房地产行业的投资属性决定了楼市价格与货币市场的密切关系。未来一旦信贷持续收紧,将对房地产市场产生较大影响,开发商的资金链也必然有所收紧。尤其在今年下半年,开发商或将面临更多的资金压力。
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