楼市调控再加码。4月17日,国务院再发10号文要求,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月19日,地产股出现恐慌性杀跌。截至当日收盘,地产指数收盘跌7.59%；“招保万金”四大天王几近跌停；整个地产板块有20多只个股跌停。
业内部分人士告诉记者,对调控来临早有预感。“3年要过完30年的好日子,很不理性。”更有开发商表示,调控措施是他们希望看到的。
调控措施出台前,相关部门曾多方调研。中国房地产协会副会长顾云昌表示,政策的出台不是为了打压房地产业,令市场低迷,国务院调控的目标很明确:一是为抑制房价的过快增长；二是为了让房地产业更平稳发展。
开发商表情各异
本报记者了解到,调控新政出台后,一线城市里上海反应较小,而北京的市场已发生变化。
此前通州的高房价举国瞩目,而通州上周末新开盘的K2清水湾、K2海棠湾两个项目售楼员均声称,开盘价有大幅优惠,全款付清最多每平米可下降3000元。
北京还传出浙江投资客单笔抛售上亿的消息,21世纪不动产中国区副董事长卢航告诉记者,实际情况还没有那么夸张,目前消息造成的效果还在发酵。
北京中原三级市场研究部统计,4月14至4月19日,目前通州市场的二手房存量,抽样显示80%的房主表示不再涨价,有50%的房主则表示愿意降价。如单套总价100万元的某项目,业主主动降价5至10万,希望可以早日成交。房价在上周末已经下调2%-3%。北京中原提供的资料显示,北京楼盘全面停止涨价,更多的在售楼盘则选择观望。
我爱我家市场研究中心数据显示,4月17日到4月18日两天,北京二手房房源量激增30%,而客户委托量则下降了25%,业主就地涨价、故意毁约的现象消失,而以往是业主难约,3天之内却变成客户不着急看房。
该中心人士认为,二手房市场已就此由卖方市场转向买方市场,市场的主动权已转到客户手里。只有购买90平米以下的首次置业者继续享有政策性优惠。
除购房者外,与调控直接相关的利益群体是开发商。尽管调控已成常态,但最严厉的政策出台后,开发商脸上表情是不同的。
几乎所有开发商都在讨论新政带来的影响。SOHO中国董事长潘石屹表示,新政将精准打击住宅市场的高房价,房价拐点是否来临一个月后可见分晓,但不会对商业地产和写字楼带来影响。
北京银信房地产公司董事长张民耕指出,面对房价的过快上涨,开发商其实也很迷惑,看不清形势,而业界也对调控的来临早有预感。“房地产业要用3年过完30年的好日子,这种状态是非常不理性的。”他说。
阳光100董事长易小迪指出,不必夸大调控对企业的负面影响,更应该看到它的积极意义。他甚至表示,“调整是我们希望看到的。房价过高、地价过高对整个行业的发展是不利的。地价涨幅过快,重置成本过高,企业的再生产就不可持续。”易小迪认为,政策势必会带来投资、投机性客户需求的减少,但是第一套住房的需求量仍然很大。
尽管调控不可避免地将给每位开发商带来痛楚,但他们中的一些人,从内心上讲是渴盼调整的,不希望市场以无理性的疯狂态势继续发展。
调控的逻辑
这次国务院重手调控房地产市场,是在召集多部门专家等研讨后定案的。4月初,国务院和其他主管部门组织多场研讨会。据顾云昌透露,有关部门召集一部分专家和一些地区的主管领导,向专家征求意见,并探讨过去调控政策失效的原因,最终促成了“国发10号文”的出台。
他认为,这次调控非常及时,政策的出台速度超出其想象,且力度空前,值得一提的是行政手段也受到了极大重视。
“10号文”提出,将建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。文件甚至点名监察部要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
梳理调控的逻辑,顾云昌认为,金融信贷政策被摆到了前台,但在其背后是税收和土地一系列政策的颁布。首付政策调整后,将充分发挥信贷的杠杆作用,抑制炒房。同时辅以税收政策,控制投资、投机性需求。而在供应端,强调加大供应,尤其是保障性住房的供应。他指出,今年中小套型商品房用地将达到7.6万公顷,是去年的2.4倍。
另据顾云昌透露,下一步很可能出台税收调控政策,尤其是房屋保有环节的税收和土地增值税的清算。“研讨会上很多专家都提出物业税征收,上海等一些城市已具备了出台的基础,如果试点成功,将很快在全国范围内推出。”顾云昌说。但考虑到税法的严肃性,征收物业税必须经过人大立法同意。
国金首席经济学家金岩石表示,为了控制房价上涨过快,必须在住房保有环节征税,这是不得不走的一步。在未来10年到15年之内,是中国城市化加速阶段,所有经历过此阶段的国家房价都无一例外的上涨,但德国房价走势最平稳,60年没有出现大的波动,最主要原因是在此阶段推出了物业税。
房价必跌?
没有人怀疑此波政策的威力,但政策成效多大仍有待观察。
独立经济学家谢国忠表示,政策可能会带来短期影响,但无法解决根本问题。新的政策博弈期已经开始。朋友中已经开始有人开始研究,如何利用每个家庭成员买房。
他认为这轮房价上涨,最主要的原因是“负利率”时代带来的影响,人们甚至产生幻觉认为低利率不会改变。他指出,一季度的银行贷款量远高于居民存款量的增加,国家的基础设施建设政策和低利率的信贷政策,进一步助长了居民投资房产的行为。
谢国忠认为中国的房价比合理价格高出了100%。未来将是房价逐渐还原的过程。他预测2012年将是泡沫破裂的时刻。
尽管出台如此严厉的政策,但谢国忠不认为现在的市场比2008年时更糟糕。彼时国际金融环境形势严峻,而现在市场可能引发的波动,是政策调控的结果。
与谢国忠相比,金岩石则非常乐观。他曾预测,未来5年内房价将会翻一番。金岩石解释说,是以2009年1月为基点,平均房价上涨一倍。此番政策出台后,金岩石称,仍不改变此前的判断。但他同样认为,调控可能会给市场带来短期影响。房价上涨的背后是城市化进程的推动。
几乎所有人都相信房价不久后会下降,但否会出现2008年那样显著下降的走势?广发证券分析师沈爱卿认为未必如此。
他指出,首先宏观背景不同。2008年是收货币,而现在是货币过度宽松。从一些草根证据来看,很多浙江、福建的商人或小业主在近期的购房大军中出现,证明资金从实体向房产市场流动,这是新的动向。这部分需求对信贷的依赖也没想象的大。
其次从供应层面看。当前可售房源的紧张程度、开发商资金的宽裕程度都非当年可比；虽然中央政府加大土地供应的要求很明确,但是其中相当大的部分将被优先用于保障性住房和中小户型的普通住宅建设,商品住宅的用地到底会增加多少还不得而知。因此,即使是在政策调控的高压下,市场也许只会从供不应求转向供求平衡,而不太会出现供远大于求的局面。房价将从快速上涨转向横盘或小幅下跌走势,大幅下跌的可能性不大。
(作者：荆宝洁)
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