一份“房地产崩盘时间表”正在网上频频流传。该“时间表”将日本1985年-1991年房地产市场走势与中国2005年-2008年房地产市场走势相对比，认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似，认为中国经济面临很大风险，并预言中国房地产会在明年崩盘。
多位研究人士昨日接受本报采访时均认为，鉴于中日两国存在诸多不同之处，该“时间表”未免有失科学及武断。然而，一半是海水，一半是火焰。对中国政府以及飞速发展的中国房地产市场而言，房地产市场泡沫破灭带来的危机始终潜伏在某一个角落。
然而“前车之鉴，后事之师”，也许在目前的中国，仔细研究下日本的经验教训仍有着积极的意义。有助于政府采取有效及前瞻性的政策，防止日本因房地产泡沫破灭造成经济严重衰退的悲剧在中国重演。
楼市崩盘论和时间表没有关系
房价飞涨成为近日全国人大(中国的立法机关)、政协会议上的主要议题。截至今年2月，房价已连续9个月上涨，2月份同比增幅为10.7%。海外有人宣称这是“历史上最大的泡沫”，并警告中国房地产行业正走向崩溃。而近期，一份“房地产崩盘时间表”更在网上流传，传播着一个令人人恐慌的预言：中国的房地产市场明年将会崩盘。
“我不认为中国的房地产市场会在短期内崩盘。”国金证券研究所房地产行业研究员曹旭特昨日向本报坦言，“因为我们和日本的情况不一样，这样拿两个国家来比较是有问题的。我们与当时日本在城市化程度、工业化水平等方向都十分不同。而数据显示，当时日本的房地产价格横向升值了200%多，诸多大的前提都不一样。”
申银万国(香港)有限公司副总经理白又戈则向本报发表个人观点认为，崩盘论和时间表没有关系。“时间表从简单的对比中推演出中国楼市会崩盘的结论，在逻辑上也不成立。”
摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶上周亦向本报记者发来自己所撰写的文章表示，“我认为这种担忧有些多虑。但一些大城市的房价上涨确实显得不合理。在某些地区性房地产市场，如上海的高档住宅，2月份房价同比增幅超过80%。过热现象在北京、深圳和杭州也能看到；过去5年这些城市的房价涨幅较收入增幅高出5个百分点以上。”李晶表示，这种现象可看作是城市新增财富被用于投机的迹象，而非对金融杠杆的肆意使用。而中国房地产行业问题的症结在于该国的投资阶层将房地产视为保值工具——— 一个堆放现金的安全场所。此外，土地常常被囤积起来，作为获得资金的抵押品。
“鉴于中国未开放的资本账户和不发达的资本市场，这一经济体为人们提供的投资选择有限。房地产和股市成为两大可能。那些将购房作为投资的人认为其风险小于股市。”在李晶看来，市场明显存在不匹配现象，开发产品因富人们将购房作为投资产品的嗜好而倾斜。因此就出现了大量没人居住的高档公寓———投资者往往拥有多套公寓。与此同时，价格不断被推高，导致面向那些寻找安居之所的人们的保障性住房短缺。“这种失衡必须通过市场重组予以解决。”
楼市泡沫风险仍不容忽视
尽管如此，一个不可否认的事实是，前进中的中国房地产市场仍面临着泡沫破灭的风险。
“中国房地产市场崩盘的可能性存在，也比较大。”白又戈昨日向本报分析认为，但其表示，不愿意对这一天到来的时间给出预测。“以中国房地产市场目前的情况来看，市场不是由真实的需求带来的，而是资金所推动的。这是由国内资本过剩所带来的。”
“中国的房价主要与国家的大环境有关系，对房地产价格最大的影响政策是货币政策。”曹旭特则认为，“房地产政策有逆国民经济周期的特点，经济越好地产越差，因为决定地产最主要的因素是货币政策，而并非G D P增长的几个百分点”。
“对于完全市场化的行为，政府能做的也不多。最有利的手段是采取加息。”但事实显然不能如此简单。“房地产市场绑架了地方经济。而由于资本过剩在中国封闭经济状况下不能解决，选择房产泡沫破灭，意味着政府必须选择承担其他的政治后果和社会成本。”白又戈表示，这是一个两难抉择。
曹旭特亦认为，政府目前亦面临抉择。“当然最理想的效果是有交易量但是房价不涨，不过我们认为这个比较矛盾，好比大家买了一只股票，如果买的人多自然是涨。房价和房地产交易量也是这样的关系。实际上对于房地产现在的情况而言交易量不能再少，如果交易量少必定房价控制不住，新一轮政策就要继续出台。”
日本前车之覆当引以为戒
尽管如此，在白又戈看来，中国政府目前还没有迫切到令房地产泡沫破灭的地步。“从现象上看，这点和日本此前的经历有相似之处。但日本主要因为日元被迫升值，回流日本引发。中国是因为资金不能出去带来的。”在其看来，日本当时没办法制止的原因，是日元升值后，国家丧失了对利息的主导权。但中国的央行对利率的把握更有主动权。
而中金公司近日发布研究报告也认为，虽然今天的中国与上世纪八十年代初的日本存在着诸多相似之处，但也有四大不同之处。相信只要吸取日本的经验教训，采取有效和有前瞻性政策，中国快速增长在未来几年仍可以持续，避免重蹈类似日本的因房地产泡沫破灭而致经济严重衰退的覆辙。
首先是人口增长及结构不同。中金公司认为，日本总人口在1990即达到高峰，而中国要到2030年。日本早在上个世纪60年代末即出现“刘易斯拐点”，而中国2007年左右才出现“刘易斯拐点”。日本的“人口红利”于80年代才消失，而中国人口红利将持续到2015年左右，并且可以通过创新制度安排，建立养老保障制度，改善劳动力市场，提高教育水平和劳动力培训，打破户籍制度等第二次实现。
其次是农村发展水平不同。1985年日本的城市化率已经达到76.7%高点，城市化已经接近尾声；而中国城市化进程正处于加速阶段，2008年中国的城市化率仅为45.68%。当时的日本人均分配均匀，城市与农村差别并不明显，传统产业向国外转移，致使国内出现了“产业空心化”的现象；中国恰好相反，城市农村有很大差距，中西部发展慢于东部。近几年，中西部呈现追赶效应，产业结构呈现东部向中西部的结构性转移过程。
而两国的外资参与程度也不同。中金公司表示，日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主，而中国是全球第三大吸收外资国，近一半出口来自于三资企业，大幅升值会直接损害跨国公司在华的经济利益，所以美国逼中国大幅升值很难得逞。
政府方面，对银行企业控制力不同。中金公司认为，日本政府对银行监管不足，企业自主性较强。泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导及监管，日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者，地产泡沫持续长达10年。而中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以适当引导资金流向，从源头上控制投机资本，并适时出台政策，打压房地产泡沫。
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